Альтернативы депозитам: что выбрать инвестору

В ближайшие три года отмена долёвки скажется не только на застройщиках, но и на частных инвесторах

Из-за фундаментального изменения законодательства в строительстве приобретать жилую недвижимость для увеличения собственных средств станет менее выгодно. После отмены долевого строительства, введения проектного финансирования и эскроу-счетов застройщикам станет невыгодно отдавать квартиры на ранних этапах по себестоимости. Однако, по мнению экспертов, есть сегменты, которые сохранят свою привлекательность для непрофессиональных инвесторов. Речь идет о стрит-ретейле.

Альтернативы депозитам: что выбрать инвестору

С привлекательностью стрит-ритейла для инвестиций согласен и заместитель директора по проектам коммерческой недвижимости холдинга «Аквилон Инвест» Андрей Четвериков. В последние годы холдинг активно инвестировал в этот сегмент. Как на этом заработать даже без опыта, Андрей Четвериков рассказал в интервью.


Какие инструменты для частных инвесторов вы считаете конкурентными на сегодня? 


– Список не очень большой. Для большинства это будут банковские вклады с застрахованной суммой до 1,4 миллиона рублей*, а также государственные облигации. Как вариант, облигации госбанков и госкорпораций. В любом случае доход составит не более 7-8% годовых**.

Если человек ищет что-то более интересное, ему так или иначе придется балансировать на грани между доходностью и риском. На краю рисковой пропасти находится криптовалюта, акции и другие варианты с агрессивной ставкой. К сожалению, компенсировать высокий риск зачастую удается только за счет профессиональных компетенций и опыта. Если же этого нет, то лично я бы эту сферу обошел стороной.


Вторым примером в этой категории можно назвать только доверительное управление на фондовом рынке. Однако, в России эта сфера не сильно развита, а камень преткновения – недостаточная финансовая и юридическая грамотность населения. Фондовые рынки как будто существуют в параллельной реальности, и сигналов, что в ближайшем будущем это изменится, пока нет.


– Если вернуться к покупке жилой недвижимости с последующей сдачей в аренду. Что можете сказать о тенденциях на этом рынке?


– Это понятный и доступный формат вложений. Кто-то считает, что можно получать до 8-10% годовых. Но не стоит забывать, что квартиру надо обслуживать — амортизацию и естественный износ никто не отменял. Квартиросъемщиков нужно искать и контролировать. А если соотнести большой объем предложений на рынке, то станет понятно, – квартиры сданы не 100% времени. Получается, на окупаемость самых востребованных недорогих малогабаритных квартир надо закладывать около 18 лет, а это означает доходность 5-7% годовых. 


– Давайте разберемся, что такое стрит-ретейл?


– Дословно с английского словосочетание переводится как «уличная торговля». Под этим форматом чаще всего понимают небольшие торговые точки, магазины, офисы, расположенные на первых этажах зданий. Чаще всего операторами таких объектов становятся предприятия сферы услуг: салоны красоты, спа, парикмахерские, клиники и другие компании. Это можно увидеть на примере нового района, сформированного за последние три года, на Набережной. Первые этажи «Омега-хаус, Дельты и рядом стоящих зданий заняли бутики, рестораны, компании, предоставляющие услуги красоты, стрит-фуд, шоурумы.


Если взглянуть на ближайших соседей, например, Санкт-Петербург, там площадей стрит-ретейла в 4 раза больше, чем площадей всех торговых центров. При этом объем продаж на квадратный метр почти одинаковый, что означает: «городские площади» дают около 80% всей офлайн-розницы.

Альтернативы депозитам: что выбрать инвестору

– Каким вы видите потенциального инвестора в это направление?


– Так как рынок предельно доступен и понятен, спектр потенциальных частных инвесторов крайне широк. Стрит-ретейл подойдет людям, у которых есть определенный объем свободных средств и которые осознанно не стремятся глубоко погружаться в процесс управления деньгами. Возможно, они уже чем-то заняты, либо, как вариант, источник дохода находится в другом месте, где требуется внимание и концентрация.


В любое время было, есть и будет большое число желающих что-то купить или продать, что-то сдать или снять. А значит, возможность зарабатывать определенно есть.

Цена на более-менее адекватные объекты в Архангельске варьируется от 5 миллионов рублей. Сейчас соотношение между ставкой доходности и ценой за квадратный метр таково, что это позволяет инвестору зарабатывать 12-14% годовых при адекватном среднеэффективном управлении***.


– Из чего формируется рынок стрит-ретейла на стороне арендаторов в Архангельске?


– Есть большие игроки – федеральные и региональные торговые сети, они занимают не более 50% объема всего спроса. Вторая половина представлена небольшими несетевыми компаниями. Такая пропорция не позволяет монопольно продавливать цены. В любом случае стоимость аренды меняется небыстро. 


– А нюансы есть?


– Вопрос только в том, сможет ли отдельно взятый человек эффективно управлять помещением. Так как мы говорим о частном непрофессиональном инвесторе, то ему в этом плане сложнее, чем крупным компаниям, где есть целый штат сотрудников, бюджет на продвижение, эксперты. Но наш опыт работы показывает, что даже начинающих инвесторов хорошо выручает грамотная команда, желание развиваться и эффективно управлять. Это становится ключевым моментом в истории успеха. Как вариант, можно приобрести помещение вместе с арендаторами. С недавнего времени мы предоставляем такую услугу.


Приведу пару примеров из существующих лотов:


Помещение стоимостью за 10,5 млн рублей приносит ежемесячный доход около 100 тыс. рублей.


Помещение стоимостью 38,5 млн рублей приносит ежемесячный доход около 400 тыс. рублей.


В обоих примерах заключена долгосрочная аренда, понятна экономика, стабильный арендатор.


– У многих сразу же возникает закономерный вопрос. Если коммерческая недвижимость – такое выгодное направление, почему девелоперы сами не сдают его в аренду, а стремятся продать?


– Правильный вопрос, но мы прежде всего девелоперы и занимаемся строительством и продажей площадей, – будь то квартиры или коммерческая недвижимость. Холдинг «Аквилон Инвест» абсолютно осознанно идет по такому пути, это наш путь развития. Более того, таким образом мы позволяем заходить на рынок и зарабатывать компаниям, которые обладают гораздо меньшим бюджетом. 


Оставьте заявку по телефону: 8 (8182) 45–73–16, и мы подберем именно ваш вариант инвестиций.


*Вклад в банках России застрахован на сумму до 1,4 млн рублей.

**Валюта вклада: российские рубли. Срок вклада: 367, 548, 1095 дней. Минимальная сумма вклада: 300 000 российских рублей. Внесение денежных средств осуществляется наличными денежными средствами или в порядке перевода со счетов вкладчика, открытых в том же подразделении Банка ГПБ (АО) (головном офисе/филиале). Дополнительные взносы и расходные операции по счету вклада не осуществляются. Проценты по вкладу выплачиваются в последний рабочий день каждого календарного месяца и в день окончания срока вклада путем причисления к сумме вклада (причисленные проценты увеличивают сумму вклада, капитализируются). При досрочном востребование вклада проценты выплачиваются за фактический срок размещения вклада из расчета процентной ставки по вкладу «До востребования» в российских рублях, действующей в Банке ГПБ (АО) на дату востребования вклада. При этом ранее выплаченные проценты подлежат пересчету без учета ежемесячной капитализации в дату досрочного востребования вклада. Возврат вклада осуществляется наличными денежными средствами или в порядке перевода денежных средств на счет вкладчика, открытый в том же подразделении Банка ГПБ (АО) (головном офисе / филиале). При невостребовании вклада в день окончания срока сумма вклада с причитающимися процентами переводится на банковский (текущий) счет в российских рублях, открытый в том же подразделении Банка ГПБ (АО) (головном офисе / филиале) на имя вкладчика, а счет по вкладу «Газпромбанк – Ваш успех» закрывается. Вклады в пользу третьих лиц не принимаются. Для размещения вклада между Банком ГПБ (АО) и вкладчиком заключается договор срочного банковского вклада «Газпромбанк – Ваш успех» на условиях договора комплексного банковского обслуживания, Правил размещения физическими лицами банковских вкладов в Банке ГПБ (АО), в соответствии с настоящими Условиями и определяемыми Банком ГПБ (АО) процентными ставками. Настоящие Условия Банк ГПБ (АО) доводит до сведения вкладчика путем размещения в офисах Банка ГПБ (АО) и на официальном сайте Банка ГПБ (АО) (www.gazprombank.ru).

***Все расчеты в статье представлены из расчета собственной аналитики холдинга «Аквилон Инвест».

Застройщик ООО «Архсервисплюс». ЖК «Омега Хаус». Дом сдан.